1. Chuyển nhượng là gì?
Chuyển nhượng chính là việc chuyển giao các tài sản của cá nhân hay tổ chức cho một cá nhân hay tổ chức khác. Trong đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng các quyền lợi như các quyền lợi của chủ sở hữu cũ.
Bên chuyển nhượng sẽ nhận được giá trị tiền tương đương với giá trị tài sản theo thỏa thuận của hai bên.
2. Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng chung cư là cuốn sổ có màu hồng cánh sen được Bộ xây dựng cấp cho những cá nhân sống tại chung cư, theo quy định tại điều 11 của Luật nhà ở năm 2005.
Sổ hồng ghi nhận phạm vi sở hữu là nhà, quyền sử dụng đất ở, không ghi nhận các loại đất như đất vườn, đất sản xuất,… Sổ hồng chung cư còn có một cách gọi tên khác là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở”.
3. Điều kiện chuyển nhượng chung cư
Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có hợp đồng mua bán
Đối với trường hợp này, đối tượng chuyển nhượng là các dự án được chủ đầu tư mở bán sơ cấp nên căn hộ chưa hoàn thành xong phần móng, hợp đồng mua bán chính thức chưa có.
Vì vậy, việc sang nhượng sẽ hoàn toàn phụ thuộc vào sự cho phép của chủ đầu tư, người mua cũng chỉ cần thanh toán khoảng 10 – 20% giá trị căn hộ.
Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có hợp đồng mua bán nhưng chưa có sổ hồng
Đây là loại hình phổ biến trên thị trường bất động sản. Việc chuyển nhượng được thực hiện khi có sự chấp nhận của chủ đầu tư và các hóa đơn thuế giá trị gia tăng của căn hộ. Bên bán cần thanh toán đầy đủ các hóa đơn và bên mua cần có nghĩa vụ với chủ đầu tư theo quy định.
Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Việc chuyển nhượng được thực hiện giữa hai bên mua và bên bán mà không cần sự can thiệp của chủ đầu tư. Hai bên mua bán sẽ thỏa thuận với nhau và đi công chứng các hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền.
4. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư
Đầu tiên, trước khi làm thủ tục và các giấy tờ có liên quan thì cả bên mua cần xác định tính pháp lý và kiểm tra độ an toàn của chủ đầu tư và cả bên bán căn hộ.
Đối với bên bán cần phải đảm bảo hoàn thành và có trách nhiệm với các nghĩa vụ của mình về việc thanh toán căn hộ tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng. Đồng thời, cả hai bên cần phải làm rõ các chi phí chuyển nhượng và chi phí sang tên căn hộ chung cư.
Với mỗi hình thức chuyển nhượng căn hộ thì mình cần thực hiện các bước cụ thể khác nhau. Sau đây sẽ là thứ tự thực hiện cho từng trường hợp.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư khi chưa có hợp đồng mua bán
Bước 1 Đặt cọc và thỏa thuận của hai bên
Cả bên bán và bên mua thực hiện thỏa thuận với nhau về giá cả và tiền đặt cọc. Thông thường, số tiền đặt cọc sẽ tùy theo giá trị của nhà ở, nhưng sẽ dao động từ 50.000.000 – 20.000.000 đồng.
Bước 2 Soạn thảo đơn đề nghị chuyển nhượng
Đơn đề nghị được bên bán nộp lên cho chủ đầu tư.
Bước 3 Chủ đầu tư làm hợp đồng sang tên
Khi chủ đầu tư đã tiếp nhận đơn đề nghị thì trong vòng 7 – 15 ngày làm việc sau đó, chủ đầu tư sẽ phải làm hồ sơ để sang tên. Sau đó, chủ đầu tư sẽ làm chứng để bên mua và bên bán xác nhận, đồng thời bên mua sẽ thanh toán tiền cho bên bán.
Lúc này, bên bán sẽ hoàn trả số tiền cọc của bên mua và tất cả những phiếu thu, giấy tờ có liên quan đến căn hộ cho chủ đầu tư.
Bước 4 Hoàn tất thủ tục
Khi đã hoàn thành thủ tục với bên bán rồi thì chủ đầu tư sẽ hẹn người mua mới để bàn giao lại phiếu đặt cọc và các phiếu thu mang tên của chủ đầu tư. Sau đó, tiến hành hoàn tất các thủ tục sang tên sổ hồng.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Bước 1 Soạn thảo văn bản chuyển nhượng căn hộ và công chứng
Văn bản chuyển nhượng gồm những nội dung về giá cả, phương thức thanh toán và thời gian bàn giao.
Các hồ sơ cần công chứng gồm những giấy tờ sau:
- Bản gốc hợp đồng mua bán chung cư của chủ đầu tư và chủ sở hữu.
- Giấy tờ tùy thân như chứng minh, căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
- Bản gốc văn bản chuyển nhượng.
- Biên bản bàn giao của chủ đầu tư.
- Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.
- Bản gốc giấy xác nhận, chứng minh căn hộ chưa có sổ hồng.
Bước 2 Kê khai nộp thuế cá nhân
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Bản gốc văn bản chuyển nhượng.
- Chứng minh nhân dân của bên bán căn hộ.
- Tờ kê khai thu nhập cá nhân theo mẫu có sẵn.
Bạn mang bộ hồ sơ đến cục thuế địa phương để nộp. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá chuyển nhượng căn hộ. Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá căn hộ thì thuế thu nhập cá nhân thì cách tính trên mới được áp dụng.
Bước 3 Yêu cầu xác nhận từ chủ đầu tư đối với văn bản chuyển nhượng
Các giấy tờ cần chuẩn bị gồm:
- Bản sao chứng minh nhân dân của bên bán.
- Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và bên bán.
- 5 bản gốc văn bản chuyển nhượng của bên bán.
Khi đã xác định văn bản chuyển nhượng, chủ đầu tư chuyển toàn bộ lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chữ ký.
- Biên lai nộp thuế.
- Văn bản chuyển nhượng mua bán có xác nhận của bên chủ đầu tư. Trong đó, văn bản phải bao gồm 2 bản chính, một bản của bên mua và một bản của bên bán.
Bước 4 Hoàn tất và nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ
Thời gian nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ sẽ dựa trên sự thỏa thuận của hai bên. Trước khi nhận giấy chứng nhận, bạn nên kiểm tra giấy tờ rõ ràng để dễ dàng chỉnh sửa. Vậy là thủ tục sang tên sổ hồng đã hoàn thành.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Bước 1 Các bên thỏa thuận và đặt cọc căn hộ
Những vấn đề cần hai bên thỏa thuận là số tiền đặt cọc, thời gian cụ thể để bàn giao căn hộ và thời gian chuẩn bị hợp đồng công chứng, các loại thuế cụ thể và nhiệm vụ đóng thuế của mỗi bên.
Việc tiến hành đặt cọc phải có người làm chứng, cụ thể là cần khoảng 2 – 3 người để đảm bảo quyền lợi và tính minh bạch cho cả hai bên.
Bước 2 Soạn hợp đồng công chứng mua bán sang nhượng chung cư
Hồ sơ công chứng sẽ bao gồm:
- Chứng minh nhân dân.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
- Hộ khẩu của chủ sở hữu.
- Tờ khai thuế trước bạ.
- Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân như giấy kết hôn.
- Bản vẽ căn hộ.
Mỗi bên nên chuẩn bị một bản chính và một bản photo của từng loại giấy tờ trên để tiến hành ký hợp đồng tại văn phòng công chứng.
Bước 3 Kê khai và đến cơ quan nhà nước để nộp thuế
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm những giấy tờ sau:
- Giấy chứng minh nhân dân.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Hộ khẩu của bên mua và bên bán và giấy tờ khai thuế theo mẫu đã có sẵn.
Việc khai thuế ở cơ quan nhà nước sẽ mất khoảng 7 ngày, nhưng sau khi ký hợp đồng, bạn phải đi khai thuế ở cơ quan nhà nước trong vòng 10 ngày. Nếu việc khai thuế không được thực hiện hay sai quy định thì quá trình chuyển nhượng sẽ bị hủy.
Bước 4 Hoàn tất quá trình và nhận căn hộ
Những giấy tờ cần chuẩn bị gồm:
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hay tờ đăng ký biến động bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên bán căn hộ.
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ và mới.
- Hợp đồng chuyển nhượng có dấu công chứng.
Thông thường, sau khi bạn nộp hồ sơ đầy đủ cho cơ quan nhà nước thì bạn sẽ được hẹn đến nhận sổ và giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ trong vòng 3 tuần. Quá trình thực hiện các thủ tục khi chuyển nhượng đã được hoàn tất.
